在近些年的房地產江湖，險資可謂一支不容忽視的氣力。跟著房地產進入下行調換周期，險企對房地產的愛恨情仇演繹得加倍強烈而鮮明它們紛飛減持甚至清倉A股房地產公司股票。但它們對房地產并非揚長而去，而是換了一種腳色，從當股東、債主變為當房東，化身超級收租者。
中國證券報記者梳理近一年來險資不動產投資操縱，珍視物權、積極當房東成為一個顯著趨勢，多筆數十億元的大宗買賣已漸次落地。房地產這個領域，不論過去、目前還是未來，險資都不會缺席。業內人士坦言。
險資轉過身做房東，甚至做未來REITs底層資產的培育者，一方面是險資和不動產具有自然的契合度；另一方面則是資產荒下險資的資產部署面對諸多新挑戰，不少實力靠前的險企冀望在另類投資方面找到更多優質資產，緩解長期資負匹配矛盾的同時，以穩健租金或紅利來為自己增添一股不亂的現金流。
積極購買不動產
日前，煙臺芝罘萬達廣場有限公司發作工商改變，原全資股東大連萬達商務控制集團股份有限公司退出，新增股東坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）與坤元辰興（廈門）投資控制咨詢有限公司，持股比例差別為9999和001。
股權進一步穿透來看，上述合伙企業由新華保險和中金資源差別持股999、01，即上年末新華保險與中金資源公佈共同成立的百億不動產投資基金。本年4月，北京萬達廣場實業有限公司的股東騰挪，和上述案例如出一轍。股東更改后，新華保險和中金資源以不動產基金格式實現了對北京萬達廣場實業的接盤。
多地萬達廣場易主，險資成為接盤主力。從上年起，多家險資機構與萬達就在陸續接觸，商議資產包交易的可能性。現在一些項目已經落地。記者從業內了解到。
除了新華保險，陽光保險、大家保險等都深度介入此中。此中，陽光保險拿下了位于合肥、上海、廣州、太倉、湖州的多家萬達廣場；大家保險收入上海松江萬達廣場和周浦萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場。
縱觀全行業，險資在不動產方面的布局亦有升溫之態，多家險企積極掃貨買樓。此前，中郵人壽接盤大悅城轉讓的北京中糧置地廣場項目，總價近43億元；國壽系公司以超39億元總價購買世茂珠海綜合體項目51股權。
在商務辦公類地產之外，險資也在押注物流倉儲、產業園區、租賃住房社區、養老社區等持有型不動產項目。例如，泰康保險上年末從亞洲物流地產商ESR手中拿下6處物流園，長三角、大灣區及京津冀均有蓋住；平安人壽收購基匯資源的物流資產，包含有位于廣東江門的兩個物流園及陜西西咸新區的物流園。市場人士透露，上述兩筆投資所涉資金均過份20億元。此外，過去一年間，友邦人壽、建信人壽、平安人壽、太保壽險、海保人壽等多家險企也都有較大的不動產投資動作。
不愛股票愛物權
對于地產領域投資，險資腳色已發作明顯轉變。
這與前些年險資偏愛地產股有很大差異。以前許多險資機構重倉地產股。這幾年地產領域風險會合曝光，不少險資選擇減倉或清倉離場。換個視角，這兩年，大家對辦公類、商務類以及康養地產、長租公寓、產業園區、物流倉儲等領域的物權投資有了明顯偏好，不管是關注度還是實際落地都多了。一位大型險企人士表示。現在，60多家保險集團或公司已經存案了不動產投資才幹。固然一些公司有股權和不動產投資部分，但實際直接投資經驗不多，也會通過私募基金等格式投資持有型不動產。
多位險資人士透露，持有型不棋牌遊戲高手心得動產蓋住的不動產類型多樣，商務綜合體、物流園、產業園、數據中央、租賃住房、養老社區等都可歸入此類。假如資產足夠優質，它們是能夠功勞不亂現金流的，具有類固收特征。從更長時間維度看，它們能抵御通脹，帶來長期保值增值收益。上述人士說。
險資在地產股上做減法，在地產物權資產上做加法，這種投資思路的更迭也是從中短期套利思維向長周期經營思維轉變的體現。
在北京大學經濟學院副院長、風險控制與保險學系教授鎖凌燕看來，險資布局方位從追求投資增值的地產股，逐漸轉向追求長期不亂現金流回報的不動產物權資產，這可能也是安適地產進入存量時代后收益風險特點的投資謀略。
保險資金與不動產具有較高適配性。不動產占用資金多、投資周期長，風險多會合于前期開闢階段，底層資產一旦進入不亂運營階段，就可認為資產持有人提供長期不亂的現金流收入。發達市場經驗表明，商務地產回收周期在10年至20年，與保險資金特別是壽險資金體量大、久期長的特點對照契合，以物權格式持有恰當比例不動產，有利于優化保險資金限期結構，助力資產欠債匹配。鎖凌燕表示。
國際上險企對于不動產部署比例一般在10左右，現在內地重要保險機構投資性不動產比例還對照低，即就是頭部上市險企，部署比例也普遍不足5。多位專家以為，在盤活存量資產等政策導向下，險資加碼地產物權資產的趨勢仍會連續一段時間，至于可否拉高行業整體部署比例還是個未知數。
行業內普遍操縱是，依據資金的久期、償付才幹等方面的限制前提，來確認每類資產的長期部署中樞，有了部署中樞以后，再到組合控制的層面進行戰術資產部署。我們要圍繞長期的部署中樞，各類資產目前究竟是標配，還是超配，亦或是低配，需依據短期市場變化而調換。權益類資產也好，不動產這種另類資產也罷，短時間大幅度提拔部署比例是對照難的。一位資深保險資管人士通知記者。
承壓的根本盤
性價比是比年來險資機構考慮入手不動產時經常談論的一個詞匯。
面臨對照合意的標的，從精挑細選、內部論證到洽談，再到落地，一系列流程許多。好的資產要有不亂現金流，也要有不錯的運營前景，還要有較高的增值潛力，能真正購買好的資產是可遇不可求的。市場上許多資產途經兩三年調換，已經具有很高性價比，假如遭遇適合標的，這個時候購買可能是對照劃算的。另有，部門項目在助力化解存量風險上也能體現險資負責。一位國有險企相關擔當人表示。
在房地產此輪周期性調換之下，一些流動性承壓的房企為加速資產變現、回籠資金，將較為成熟且優質的商務地產項目以折扣價擺上貨架，為險資抄底帶來機緣，并鎖定了一個投資安全界線。
更為急迫和現實的疑問是，投資市場的資產荒愈演愈烈。
近兩年，險企欠債端的保費連續增長，但在資產端面對的考驗重重。源源連續不斷的資金進來，怎麼做好部署？有的公司甚至有意管理欠債端增速，由於資產端部署、穩住收益率的壓力其實太大了。北京某險企人士說。
現在，固收類資產依然是險資投資的根本盤和壓艙石，然而在低利率市場環境和資產荒底細下，險企面對的利差損挑戰在加大，固收資產收益率甚至無法蓋住一些早期業務成本。資源市場連續震蕩，加之新管帳準則實施，功勞收入彈性的權益類資產部署也面對一定逆境，除了行業趨之若鶩的紅利、高股息資產，大部門險資機構對加倉權益類資產還相對謹嚴。新管帳準則實施之后，大家對權益類資產對照審慎。假如權益投資出現2024年、2024年那樣的場合，對財務報表的壓力是極度大的。某上市險企相關投資擔當人表示。
險資急需拓展投資渠道，發掘投資時機，多元化控制資產，散開投資風險。業內人士以為，優質的不動產投資標的，尤其是成熟的商務綜合體，以其不亂的現金流和長期投資回報，不僅能夠提供不亂的分紅收益，而且跟著時間推移，其資產價值有望得到提拔，為險資帶來雙重收益。大多數不動產投資采用成本計量法，其價值波動對險企報表陰礙有限，同時償二代二期的監管條例針對投資性房地產，保存了低風險因子賦值，減少了對險企償付才幹的消耗。
試探新模式
除了直接投資持有不動產資產外，比年來險資還在連續布局類REITs和公募REITs。數據顯示，截至現在，在我國已正式上市38只公募REITs中，多數獲配機構名單都有險資身影。同時，在公募REITs市場，險資上年還增添了控制人腳色。業內人士以為，跟著公募REITs等金融工具日趨成熟，募投建管退的鏈條完整閉環，會有越來越多的優質不動產項目獲得險資支援，盤活存量資產。
盡管有關于如何退出的未雨綢繆的盤算，頭部險企持有不動產項目的周期還是較長的，符合長錢長投的定位。業內人士通知記者。
未來，險資會進一步發揮REITs底層資產的主要培育者與供應方腳色。上海太保不動產經營控制有限公司總經理高小羊以為，險資對不動產和根基設備領域的投資，參與的時點可以蓋住開闢階段與交付運營爬坡階段的資產，這些尚未充分體現市場價值的資產需要中長期資金的培育，不宜急于劃分散售或擇機贏利退出，而是持有直至其經營表現到達相對成熟階段。
可以預期，未來政策會對底層資產類型連續不斷擴容，到時候市場規模發展起來，流動性做起來，潛力巨大。某保險集團投資擔當人表示，抓緊底層資產，挖掘要點資產的才幹很主要，我們要把魚從頭吃到尾，等到它運行平緩，可以把它變成類REITs退出。等到公募REITs市場流動性好起來，市場到達萬億等級，再把它變成公募REITs。我們的授權保單有20年、
在近些年的房地產江湖，險資可謂一支不容忽視的氣力。跟著房地產進入下行調換周期，險企對房地產的愛恨情仇演繹得加倍強烈而鮮明它們紛飛減持甚至清倉A股房地產公司股票。但它們對房地產并非揚長而去，而是換了一種腳色，從當股東、債主變為當房東，化身超級收租者。
中國證券報記者梳理近一年來險資不動產投資操縱，珍視物權、積極當房東成為一個顯著趨勢，多筆數十億元的大宗買賣已漸次落地。房地產這個領域，不論過去、目前還是未來，險資都不會缺席。業內人士坦言。
險資轉過身做房東，甚至做未來REITs底層資產的培育者，一方面是險資和不動產具有自然的契合度；另一方面則是資產荒下險資的資產部署面對諸多新挑戰，不少實力靠前的險企冀望在另類投資方面找到更多優質資產，緩解長期資負匹配矛盾的同時，以穩健租金或紅利來為自己增添一股不亂的現金流。
積極購買不動產
日前，煙臺芝罘萬達廣場有限公司發作工商改變，原全資股東大連萬達商務控制集團股份有限公司退出，新增股東坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）與坤元辰興（廈門）投資控制咨詢有限公司，持股比例差別為9999和001。
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多地萬達廣場易主，險資成為接盤主力。從上年起，多家險資機構與萬達就在陸續接觸，商議資產包交易的可能性。現在一些項目已經落地。記者從業內了解到。
除了新華保險，陽光保險、大家保險等都深度介入此中。此中，陽光保險拿下了位于合肥、上海、廣州、太倉、湖州的多家萬達廣場；大家保險收入上海松江萬達廣場和周浦萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場。
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在商務辦公類地產之外，險資也在押注物流倉儲、產業園區、租賃住房社區、養老社區等持有型不動產項目。例如，泰康保險上年末從亞洲物流地產商ESR手中拿下6處物流園，長三角、大灣區及京津冀均有蓋住；平安人壽收購基匯資源的物流資產，包含有位于廣東江門的兩個物流園及陜西西咸新區的物流園。市場人士透露，上述兩筆投資所涉資金均過份20億元。此外，過去一年間，友邦人壽、建信人壽、平安人壽、太保壽險、海保人壽等多家險企也都有較大的不動產投資動作。
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多位險資人士透露，持有型不動產蓋住的不動產類型多樣，商務綜合體、物流園、產業園、數據中央、租賃住房、養老社區等都可歸入此類。假如資產足夠優質，它們是能夠功勞不亂現金流的，具有類固收特征。從更長時間維度看，它們能抵御通脹，帶來長期保值增值收益。上述人士說。
險資在地產股上做減法，在地產物權資產上做加法，這種投資思路的更迭也是從中短期套利思維向長周期經營思維轉變的體現。
在北京大學經濟學院副院長、風險控制與保險學系教授鎖凌燕看來，險資布局方位從追求投資增值的地產股，逐漸轉向追求長期不亂現金流回報的不動產物權資產，這可能也是安適地產進入存量時代后收益風險特點的投資謀略。
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國際上險企對于不動產部署比例一般在10左右，現在內地重要保險機構投資性不動產比例還對照低，即就是頭部上市險企，部署比例也普遍不足5。多位專家以為，在盤活存量資產等政策導向下，險資加碼地產物權資產的趨勢仍會連續一段時間，至于可否拉高行業整體部署比例還是個未知數。
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更為急迫和現實的疑問是，投資市場的資產荒愈演愈烈。
近兩年，險企欠債端的保費連續增長，但在資產端面對的考驗重重。源源連續不斷的資金進來，怎麼做好部署？有的公司甚至有意管理欠債端增速，由於資產端部署、穩住收益率的壓力其實太大了。北京某險企人士說。
現在，固收類資產依然是險資投資的根本盤和壓艙石，然而在低利率市場環境和資產荒底細下，險企面對的利差損挑戰在加大，固收資產收益率甚至無法蓋住一些早期業務成本。資源市場連續震蕩，加之新管帳準則實施，功勞收入彈性的權益類資產部署也面對一定逆境，除了行業趨之若鶩的紅利、高股息資產，大部門險資機構對加倉權益類資產還相對謹嚴。新管帳準則實施之后，大家對權益類資產對照審慎。假如權益投資出現2024年、2024年那樣的場合，對財務報表的壓力是極度大的。某上市險企相關投資擔當人表示。
險資急需拓展投資渠道，發掘投資時機，多元化控制資產，散開投資風險。業內人士以為，優質的不動產投資標的，尤其是成熟的商務綜合體，以其不亂的現金流和長期投資回報，不僅能夠提供不亂的分紅收益，而且跟著時間推移，其資產價值有望得到提拔，為險資帶來雙重收益。大多數不動產投資采用成本計量法，其價值波動對險企報表陰礙有限，同時償二代二期的監管條例針對投資性房地產，保存了低風險因子賦值，減少了對險企償付才幹的消耗。
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除了直接投資持有不動產資產外，比年來險資還在連續布局類REITs和公募REITs。數據顯示，截至現在，在我國已正式上市38只公募REITs中，多數獲配機構名單都有險資身影。同時，在公募REITs市場，險資上年還增添了控制人腳色。業內人士以為，跟著公募REITs等金融工具日趨成熟，募投建管退的鏈條完整閉環，會有越來越多的優質不動產項目獲得險資支援，盤活存量資產。
盡管有關于如何退出的未雨綢繆的盤算，頭部險企持有不動產項目的周期還是較長的，符合長錢長投的定位。業內人士通知記者。
未來，險資會進一步發揮REITs底層資產的主要培育者與供應方腳色。上海太保不動產經營控制有限公司總經理高小羊以為，險資對不動產和根基設備領域的投資，參與的時點可以蓋住開闢階段與交付運營爬坡階段的資產，這些尚未充分體現市場價值的資產需要中長期資金的培育，不宜急于劃分散售或擇機贏利退出，而是持有直至其經營表現到達相對成熟階段。
可以預期，未來政策會對底層資產類型連續不斷擴容，到時候市場規模發展起來，流動性做起來，潛力巨大。某保險集團投資擔當人表示，抓緊底層資產，挖掘要點資產的才幹很主要，我們要把魚從頭吃到尾，等到它運行平緩，可以把它變成類REITs退出。等到公募REITs市場流動性好起來，市場到達萬億等級，再把它變成公募REITs。我們的授權保單有20年、
